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Uno degli aspetti a cui prestare attenzione nella vendita di un immobile è che al suo interno non vi siano delle difformità. Per difformità edilizia si intende la realizzazione di un intervento edilizio senza permesso di costruire (licenza o concessione a seconda del periodo di edificazione), senza autorizzazione o comunicazione al Comune. Mi capita molto spesso, in fase di verifica dell'immobile preso in carico, di far notare ai miei clienti che all'interno della planimetria manca qualche pezzo o che c'è qualcosa in più. Non deve stupire se nella stragrande maggioranza dei casi manca la consapevolezza di aver commesso un abuso o di averlo ereditato.
Che cosa costituisce abuso e cosa viene tollerato?
Per rispondere a questa domanda, posto che ho già fornito una prima definizione, ci viene in aiuto l' art. 34 bis del Testo Unico sull'edilizia, secondo cui viene tollerato il mancato rispetto di ogni parametro nella misura del 2% tra la situazione reale e quanto previsto dagli elaborati depositati in Comune. I parametri sono ad esempio la superficie coperta, la superficie accessoria, l'altezza, il volume e tanti atri ancora. Pertanto, se muniti di planimetria depositata in Comune (non di quella catastale che conta molto poco) calcolate il volume del vostro appartamento e vi accorgete che è più grande, per esempio, del 3%, a quel punto avete la certezza che si tratta di un abuso. Va precisato che il 2% va riferito alle singole unità e non all'intero edificio, oltre al fatto che questo margine di tolleranza è ammesso con riferimento alle misure di progetto, non potendo andare in contrasto con la normativa (per es. va sempre rispettata l'altezza minima di 2,70, oppure la superficie minima degli ambienti ). Fatta eccezione per gli immobili tutelati ai sensi del d.lgs. 42/2004 (Codice beni culturali), la legge tollera anche le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture di minima entità (pensiamo per esempio le piccole variazioni sugli infissi o sugli intonaci); vengono tollerate anche la diversa collocazione degli impianti (per esempio la posizione della canna fumaria, purché almeno segnalata in pianta o nella relazione) e le opere interne eseguite durante i lavori passati, quindi in variante rispetto a quanto depositato, sempre che non siano in contrasto con la normativa e che non pregiudichino la stabilità.
Quali possono essere le difformità e quali le soluzioni ?
Il Testo Unico dell'edilizia (DPR 380/2001) individua difformità di diverso tipo e di diversa gravità. Nel caso di edificio abusivo (abuso totale), realizzato senza alcun titolo abilitativo o in maniera diversa rispetto agli elaborati del permesso, è possibile che la situazione venga sanata con un Permesso di costruire in sanatoria o accertamento di conformità. Questo tuttavia non sempre è possibile, per cui sarà necessario consultare lo strumento urbanistico comunale (P.R.G., Regolamento Urbanistico o Piano strutturale) e - ove impossibilitati a sanare - si dovrà demolire.
Nel caso di abusi sostanziali, dove la difformità determina una sostanziale differenza qualitativa e quantitativa col progetto autorizzato (es. aumento cubatura, cambio di destinazione d'uso ecc.), è possibile sanare la situazione con un Permesso di costruire in sanatoria. Per queste due tipologie di abusi (totale e sostanziale), è necessario richiedere la sanatoria strutturale al Genio civile.
Ci sono, in fine, gli abusi minori (difformità parziali), cioè interventi costruttivi che, sebbene autorizzati, sono realizzati con modalità diverse che incidono solo su elementi particolari e non essenziali della costruzione (es. apertura o chiusura di una porta, spostamento o demolizione di tramezzi ecc.). In questo caso è possibile sanare la situazione con una CILA in sanatoria, per lavori già eseguiti.